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Aus der Einleitung: Staatliche Investmentfonds gewinnen zunehmend an Bedeutung für die globale Finanzwirtschaft und Politik. Fast täglich erscheinen neue Schlagzeilen über getätigte Investitionen einzelner Staatsfonds und Diskussionen auf nationaler und multinationaler Ebene, wie mit dieser Entwicklung umzugehen ist. Das Vermögen der Staatsfonds beziffert sich aktuell auf fast 4 Billionen US-Dollar. Damit beträgt ihr Anlagevermögen mehr als das Doppelte der globalen Hedgefonds-Branche und etwa ein Siebtel des Vermögens aller Investmentfonds weltweit. Ein Indiz für die wachsende Bedeutung von Staatsfonds auf den internationalen Finanzmärkten ist vor allem das rasante Wachstum des Anlagevolumens und die steigende Zahl von Staatsfonds. So haben heute bereits 34 Nationen 47 Staatsfonds eingerichtet, weitere fünf sind nach Annahmen des SWF bereits in Planung durch Bolivien, Brasilien, Indien, Japan und Thailand. Kern prognostiziert ein Wachstum auf über 5 Billionen US-Dollar innerhalb der nächsten fünf Jahre und über 10 Billionen US-Dollar innerhalb der nächsten zehn Jahre, wobei DEGI sogar mit einem Anstieg auf 12 Billionen US-Dollar bereits in 2015 rechnet. Vermehrte Rohstoffverkäufe, steigende Rohstoffpreise, Handelsüberschüsse und zunehmende Währungstransaktionen sind Gründe dafür, warum immer mehr Länder ihre Gewinne zunehmend in renditeträchtigere Anlageklassen als Staatsanleihen anlegen. Dieses Wachstum, weitere Diversifikation und zunehmende Konzentration auf Rendite wird Investitionen in ein breites Spektrum von Anlageklassen seitens der Staatfonds zur Folge haben. Dazu gehören auch Immobilieninvestments weltweit. Laut Preqin investieren aktuell 62 % aller Staatsfonds in Immobilien. Dabei liegt der durchschnittliche Anteil von Immobilien am Gesamtportfolio zwischen 4 und 11 %. DEGI prognostiziert, dass Staatsfonds bis 2010 weltweit weitere 150 Mrd. US-Dollar in Immobilien investieren werden. Einige Staatsfonds, wie Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), Kuwait Investment Authority (KIA) oder Government of Singapore Investment Corporation (GIC) haben bereits Erfahrungen mit Immobilieninvestitionen in Europa. Allein in 2007 investierte GIC 1 Mrd. britische Pfund in Großbritannien, KIA ist bereits seit vielen Jahrzehnten auf Einkaufstour in europäischen Immobilienmärkten unterwegs und kaufte beispielsweise das mit 420.000 qm größte europäische Einkaufszentrum Cevahir Shopping Mall in Istanbul. Auch in Deutschland sind Staatsfonds mit Immobilieninvestitionen bereits punktuell in Erscheinung getreten. So investierte etwa im Jahr 2006 Singapurs GIC 300 Mio. Euro in zwei prominente Bürokomplexe in München. Auch beim Verkauf des rund 1,3 Mrd. Euro schweren Daimler-Portfolios am Potsdamer Platz befand sich ein Staatsfonds aus den Vereinigten Arabischen Emiraten unter den Bietern. Die Qatar Investment Authority (QIA) hat Interesse am Kauf von Schloss Salem am Bodensee angemeldet (Kirchner, 2008) und ADIA ist mit knapp 3 % an der deutschen Colonia Real Estate AG beteiligt. Für Staatsfonds und andere institutionelle Anleger erscheint der deutsche Immobilienmarkt aus verschiedenen Gründen interessant. Mit einem Gesamtvolumen von geschätzten 7,2 Billionen Euro zählt er zu den populärsten Immobilieninvestmentmärkten in Europa und weist aufgrund stabiler wirtschaftlicher Fundamentaldaten, einer gut ausgebauten Infrastruktur und vielseitiger Anlagemöglichkeiten sowohl sektoral als auch regional attraktive Investitionsbedingungen auf. Die Kaufpreise sind im Vergleich zu anderen prominenten europäischen Märkten, wie beispielsweise Paris oder London, relativ günstig, das Miet- und Wertsteigerungspotenzial aber hoch. Laut einer aktuellen Studie von ULI und PwC, für die mehr als 485 institutionelle Marktteilnehmer befragt wurden, gehören die Städte Hamburg, München und Frankfurt zu den zehn aussichtsreichsten und gleichzeitig zu den zehn risikoärmsten Investmentzentren in Europa. Trotz jüngst aufstrebender Immobilienmärkte wie Russland oder die Türkei zählt Deutschland neben Großbritannien und Frankreich weiterhin zu den drei favorisierten europäischen Ländern für direkte Immobilienanlagen. Infolge der US-Kreditkrise und den damit einhergehenden vorsichtigeren Kreditvergaben der Banken sind viele stark fremdkapitalausgestattete Investoren, die in den letzten Jahren einen Transaktionsboom auch im deutschen Immobilienmarkt hervorgerufen haben, zum Rückzug gezwungen. Dieser Effekt dürfte einen Rückgang des Transaktionsvolumens in Deutschland bedeuten, gleichzeitig aber auch ein verstärktes Interesse eigenkapitalstarker Investoren – wie Staatsfonds – die zuvor von den opportunistischen und stark fremdfinanzierten Investoren regelmäßig überboten wurden. Für Staatsfonds, die bis dato nicht am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind, hier aber zukünftig investieren wollen, stellt sich die Frage nach dem richtigen Vorgehen. Welche Optionen zum Markteintritt mit Immobilieninvestments in Deutschland gibt es, und welche dieser Optionen sollte(n) gewählt werden, um die angestrebten Renditeziele unter Berücksichtigung der besonderen Strukturen und gegebenenfalls Restriktionen von Staatsfonds, des geforderten Zeithorizonts und der Risikobereitschaft zu erreichen? Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass meist hohe Kapitalvolumina investiert werden sollen, Zielmarkt und Marktteilnehmer dem Investor aber weitgehend unbekannt sind. Es sind Entscheidungen zwischen der direkten Immobilienanlage und verschiedenen indirekten Anlageformen zu treffen. Erscheint eine Investition in indirekte Immobilienanlagen interessant, hat er die Wahl zwischen verschiedenen Produktkategorien, wie beispielsweise offene und geschlossene Immobilienfonds. Entscheidet sich ein Staatsfonds für den Markteintritt mit direkten Immobilienanlagen, stehen ihm verschiedene Optionen für das Vorgehen zur Verfügung. Sucht er sich beispielsweise einen kompetenten Partner vor Ort? Oder sollte er geeignete Investitionsobjekte eigenständig auswählen und den Transaktionsprozess selbst durchführen? Nicht zuletzt stellt sich die Frage des Immobilienmanagements nach dem Erwerb. Das Ziel dieser Arbeit ist die Entwicklung von Markteintrittsoptionen für ausländische Staatsfonds, die sich zukünftig mit Investitionen am deutschen Immobilienmarkt engagieren wollen. Unter Optionen im Sinne dieser Arbeit sollen Handlungsalternativen verstanden werden, die die Möglichkeit bieten, sich frei zwischen ihnen zu entscheiden. Die möglichen Optionen werden hinsichtlich ihrer Vor- und Nachteile sowie ihrer spezifischen Eignung für Staatsfonds analysiert und bewertet, um daraus Handlungsempfehlungen für Staatsfonds abzuleiten. Dazu wird im Anschluss an die Einleitung in Kapitel 2 zunächst das grundlegende Geschäftskonzept von Immobilieninvestitionen als Kapitalanlage vorgestellt, wobei sowohl auf die spezielle Charakterisierung von Immobilienanlagen eingegangen wird als auch auf die verschiedenen Investorengruppen und die Ziele, die diese mit einer Immobilieninvestition verfolgen. Zudem werden die wesentlichen Besonderheiten von Immobilienmärkten sowie deren Auswirkungen auf internationale Immobilieninvestments kurz betrachtet. Darauf folgt eine Darstellung der direkten Immobilienanlage sowie der wesentlichen indirekten Anlageformen, in der die jeweiligen Eigenschaften sowie Vor- und Nachteile herausgearbeitet werden. Abschließend werden die verschiedenen Rendite/Risiko-Profile der Anlageformen betrachtet und der Prozess der Immobilienanlage beschrieben. Kapitel 3 widmet sich den möglichen Markteintrittsstrategien. Basierend auf den aus dem internationalen Marketing bekannten Strategien werden mögliche Handlungsoptionen für ausländische Immobilieninvestoren abgeleitet und dargestellt. Kapitel 4 befasst sich mit Staatsfonds. Hier werden zunächst Herkunft, Wesen und Motive von Staatsfonds untersucht. Anschließend erfolgt eine Analyse der Anlagestrategien, die Staatsfonds verfolgen, sowie ein kurzer Abriss der möglichen Auswirkungen, die die Überarbeitung des Außenwirtschaftsgesetztes der deutschen Bundesregierung auf künftige Investitionen von Staatsfonds in Deutschland haben könnte. Abschließend wird die Assetklasse Immobilien in Staatsfonds-Portfolien betrachtet, um daraus Schlussfolgerungen für künftige Immobilienengagements ziehen zu können. Aufbauend auf diesen Grundlagen werden in Kapitel 5 - das den Kern dieser Arbeit darstellt - die möglichen Handlungsoptionen für den Markteintritt mit Immobilieninvestitionen in Deutschland auf ihre spezifische Eignung für Staatsfonds überprüft. Zu diesem Zweck werden auf Basis der Erkenntnisse aus Kapitel 4 zunächst die Anlageziele und -restriktionen von Staatsfonds definiert. Die direkte Immobilienanlage wird der indirekten Immobilienanlage grundsätzlich gegenübergestellt, um zu erkennen, ob - aufgrund dieser Ziele - für Staatsfonds eine der beiden Anlageformen der anderen grundlegend vorzuziehen ist. Es folgt eine Eignungsprüfung der sich daraus ergebenden Optionen anhand von Bewertungskriterien, die entsprechend ihrer spezifischen Bedeutung für Staatsfonds auf Basis der definierten Anlageziele und -restriktionen ausgewählt und gewichtet werden. Die so getroffenen Aussagen werden mittels eines Scoring-Modells überprüft. Das Ergebnis ist eine Auswahl von Anlageoptionen, die für Staatsfonds empfehlenswert sind. Den Abschluss dieser Arbeit bildet das Fazit in Kapitel 6.Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis: InhaltsverzeichnisIII AbkürzungsverzeichnisVI AbbildungsverzeichnisVII 1.Einleitung1 1.1Ausgangssituation und Problemstellung1 1.2Ziel der Arbeit und Vorgehensweise3 2.Immobilieninvestitionen5 2.1Immobilien als Kapitalanlage5 2.1.1Investorengruppen5 2.1.2Charakterisierung5 2.1.3Ziele6 2.1.4Besonderheiten von Immobilienmärkten und internationalen Immobilieninvestments7 2.2Anlageformen8 2.2.1Direkte Immobilienanlage8 2.2.1.1Vorteile8 2.2.1.2Nachteile9 2.2.1.3Risikodiversifikation9 2.2.1.4Performance10 2.2.1.5Asset Management10 2.2.2Indirekte Immobilienanlage11 2.2.2.1Vorteile11 2.2.2.2Nachteile11 2.2.2.3Immobilienpublikumsfonds12 2.2.2.4Immobilien-Spezialfonds13 2.2.2.5Geschlossene Immobilienfonds14 2.2.2.6Immobilienaktien15 2.2.2.7Opportunity Funds16 2.3Der Anlagestil18 2.4Der Anlageprozess19 2.4.1Strategische Phase19 2.4.2Operative Phase21 3.Markteintrittsstrategien21 3.1Unmittelbare Investition22 3.2Allianz / Kooperation23 3.2.1Nicht-vertragliche Kooperation und Contractual Joint Venture25 3.2.2Equity Joint Venture26 3.3Merger Acquisition27 3.4Greenfield Investment29 4.Staatsfonds30 4.1Herkunft, Wesen und Motive31 4.2Anlagestrategien33 4.3Intervention der deutschen Bundesregierung35 4.4Assetklasse Immobilien35 5.Ableitung und Prüfung der Markteintrittsoptionen für Staatsfonds36 5.1Die Wahl der Markteintrittsstrategie36 5.1.1Anlageziele und Anlagerestriktionen von Staatsfonds37 5.1.2Direkte versus indirekte Immobilienanlage37 5.2Optionen für den Markteintritt mit indirekten Immobilienanlagen40 5.2.1Kriterien für die Wahl der indirekten Anlageform41 5.2.2Eignungsprüfung der Optionen anhand der Kriterien42 5.2.2.1Scoring-Modell43 5.2.2.2Sensitivitätsanalyse und Fazit44 5.3Optionen für den Markteintritt mit direkten Immobilienanlagen45 5.3.1Definition der zu prüfenden Markteintrittsstrategien45 5.3.2Kriterien für die Wahl der Markteintrittsstrategie46 5.3.3Eignungsprüfung der Optionen anhand der Kriterien48 5.3.3.1Scoring-Modell52 5.3.3.2Sensitivitätsanalyse und Fazit54 5.4Zusammenfassung der präferierten Optionen55 5.5Handlungsempfehlung58 6.Fazit59 Anhang72Textprobe:Textprobe: Kapitel 3.1, Unmittelbare Investition: Bei der unmittelbaren Investition tritt der Immobilieninvestor direkt an Verkäufer von Immobilien und Immobilienportfolien oder deren Zwischenhändler (z.B. Makler) heran. Dies kann zum Beispiel über ein Team geschehen, das nach Deutschland entsendet wird, um geeignete Investitionsobjekte zu identifizieren und anschließend den Erwerbsprozess durchzuführen. Nachdem die Investitionen getätigt wurden, zieht sich der Investor - zumindest für die Haltedauer bzw. bis zu dem Zeitpunkt, an dem weitere Immobilien erworben werden sollen - operativ aus dem Markt zurück. Zwingend erforderlich bei dieser Alternative ist die Beauftragung eines externen Asset-, Property- und Facility Managements vor Ort, während das Management auf Portfolioebene vom Investor im Heimatland geführt wird. Die Einbindung eines Asset Managers - der über eine Fee vergütet wird - impliziert eine Kooperation gemäß Abschnitt 3.2. Da es sich bei dieser Kooperation aber um das Management der Immobilien nach dem Erwerb handelt und nicht um eine Maßnahme, die zum Markteintritt gewählt wird, ist die unmittelbare Investition dennoch als eigene Markteintrittsstrategie anzusehen. Kennzeichnend für diese Strategie ist, dass der Investor völlig autark und zudem flexibel bleibt. Der Investor hat die volle Kontrolle und Entscheidungsautonomie über sein Investitionsportfolio. Ein dauerhaftes personelles Engagement am Markt ist nicht erforderlich, somit ist die Veränderung der Investitionsstrategie oder gar ein vollständiger Marktaustritt - zumindest theoretisch - jederzeit möglich. Allerdings stellt die Komplexität der Immobilienmärkte für diese Form des Markteintritts eine große Herausforderung dar. Zum einen liegt die Problematik grundsätzlich im Zugang zu Informationen über zum Verkauf stehende Portfolien oder Einzelobjekte, daneben besteht das Problem der fehlenden Marktkenntnis generell, um die zur Verfügung stehenden Investitionsoptionen adäquat beurteilen zu können. Eine intensive Marktanalyse, verbunden mit einer aufwändigen Informationsbeschaffung (auch im Hinblick auf rechtliche und steuerliche Aspekte der Immobilieninvestition) ist unerlässlich. Zudem liegt der Aufwand der Verhandlungsführung von Beginn an beim Investor, ebenso der Prozess der Transaktionsdurchführung. Sowohl die Phase der Informationsbeschaffung und Suche nach geeigneten Anlageoptionen, als auch der für die Umsetzung erforderliche Zeithorizont behindern einen schnellen Markteintritt. Kapitel 3.2, Allianz / Kooperation: Die Begriffe Kooperation bzw. Allianz werden in der Literatur unterschiedlich eingegrenzt und definiert. Zudem existiert eine Vielzahl weiterer Termini, die häufig synonym verwendet oder auch voneinander abgegrenzt werden, wie beispielsweise strategische Allianz, Joint Venture, Netzwerk oder auch Strategic Partnership. Die Verfasserin beschränkt sich im Folgenden zunächst übergreifend auf die Bezeichnungen Allianz und Kooperation, die synonym verwendet werden. Zur Begriffseingrenzung im Sinne dieser Arbeit erscheint die Definition von Morschett geeignet, der sich hierbei auf Spekman et al. bezieht. Demnach sind Allianzen im Allgemeinen enge, unter Umständen langfristige, Vereinbarungen zwischen zwei oder mehr Parteien, in denen Ressourcen, Wissen und Fähigkeiten zwischen Partnern geteilt oder gemeinsam eingebracht werden mit der Zielsetzung, die Wettbewerbsposition jedes Partners zu verbessern. Ziel einer solchen Kooperation ist die Erschließung von für den Markteintritt erforderlichen Ressourcen, die im eigenen Unternehmen nicht - oder nicht ausreichend - vorhanden sind, wie etwa Kapitalbedarf, Know-how oder Managementkapazität. Die Erschließung neuer Märkte soll damit sowohl erleichtert, als auch beschleunigt werden. Die Zusammenarbeit basiert dabei auf individuell geregelten Vereinbarungen, so dass eine größtmögliche Flexibilität und unternehmerische Unabhängigkeit der Partner gewahrt bleibt. Folglich kennzeichnen sich Kooperationen durch rechtliche und (partiell) wirtschaftliche Unabhängigkeit der beteiligten Partner, die ihr Verhalten zugunsten einer besseren Zielerreichung als bei individuellem Vorgehen koordinieren. Nach der Wertschöpfungsstufe lassen sich horizontale, vertikale und laterale Kooperationen unterscheiden. Stammen die kooperierenden Unternehmen sowohl aus der gleichen Branche, als auch aus der gleichen Wertschöpfungsstufe (Wettbewerber), spricht man von einer horizontalen Kooperation. Stimmt die Branche der Partner überein, aber stammen sie aus verschiedenen Wertschöpfungsstufen (Lieferanten und Kunden), besteht eine vertikale Kooperation. Eine laterale Kooperation liegt vor, wenn sich zwei Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen zusammenschließen. Grundsätzlich sind Kooperationen in allen drei Ausprägungen möglich und vorstellbar. In erster Linie erscheint aber eine vertikale Kooperation für ausländische Investoren interessant. Zum Beispiel könnte der Investor sich mit einem in Deutschland etablierten Immobilienmakler- oder -consultingunternehmen zusammenschließen, um dessen Markt-Know-how und Erfahrung zu nutzen. Der Partner wiederum würde vom Auftragsvolumen des Investors profitieren. Ebenso vorstellbar wäre eine Kooperation mit einem Asset Management-Unternehmen in Deutschland, das bereits vor Erwerb eingeschaltet wird, um den gesamten Anlageprozess als lokaler Marktkenner und Real Estate Professional zu begleiten. Die Vorteile des Markteintritts über Allianzen bzw. Kooperationen liegen insbesondere im Erhalt der wirtschaftlichen Selbständigkeit des Investors. Ebenso wie eine Fusion oder eine Akquisition ermöglicht die Kooperation dennoch einen raschen Zugang zu den benötigten wettbewerbsrelevanten Ressourcen wie Marktwissen, generelle Kenntnis des Umfeldes und Zugriff auf lokale Führungskräfte der Top-Ebene, die gemäß Chisnall die wesentlichen Motive für einen Markteintritt über Kooperationen oder Mergers + Acquisitions darstellen. Der Anteil redundanter Ressourcen ist dabei wiederum erheblich geringer. Entsprechend ist auch der erforderliche Integrationsaufwand aufgrund des niedrigeren Integrationsgrades geringer als bei einer Fusion oder Akquisition. Zudem besteht die Gefahr eines unerwünschten Zugriffs des lokalen Partners auf internes Know-how des Investors. Seine Kontrolllegitimation ist insofern eingeschränkt, als er nicht über die uneingeschränkten Eigentumsrechte an den benötigten Ressourcen verfügt. Zudem ist die Identifikation eines geeigneten Kooperationspartners aufgrund der bestehenden Informationsdefizite des Investors mit zeit- und kostenverursachendem Aufwand und Unsicherheiten verbunden. Eine Kooperation kann weiterhin zu Koordinationsproblemen und Interessenskonflikten mit dem Partner führen. Insbesondere ist hier das Principal-Agent-Problem zu nennen. Auch soziokulturelle Unterschiede der Beteiligten können zu Schwierigkeiten bei Kooperationen führen. Wie Abbildung 3-1 verdeutlicht, lässt sich auf Basis der Kapitalausstattung eine Unterscheidung in nicht-vertragliche Kooperationen und Contractual JVs sowie das Equity JV vornehmen. Nachfolgend werden diese Formen der Kooperation kurz voneinander abgegrenzt und diskutiert. Kapitel 3.2.1, Nicht-vertragliche Kooperation und Contractual Joint Venture: Grundsätzlich sind Allianzen auch ohne vertragliche Bindung denkbar und kommen in der Praxis durchaus vor. Die Verfasserin schließt sich hier der Auffassung von Lubritz an, dass komplexe intensive Unternehmensbeziehungen eine vertragliche Ausgestaltung voraussetzen. Bereits die einfache Beauftragung eines Maklerunternehmens zur Suche geeigneter Anlageobjekte würde eine vertraglich fixierte – wenn auch in der Regel zeitlich begrenzte - Kooperation darstellen und wäre somit als Contractual JV einzuordnen. Deshalb wird auf eine weitere Diskussion der nichtvertraglichen Kooperation in der vorliegenden Arbeit verzichtet. Als Contractual JVs werden vertraglich fixierte Allianzen bezeichnet. Im Gegensatz zu einem Equity JV beinhalten diese aber keine Kapitalbeteiligung durch Gründung eines Gemeinschaftsunternehmens mit eigener Rechtspersönlichkeit. Diese Form der Kooperation bietet insbesondere den Vorteil des geringen Kapitalinvestments und folglich auch eines geringen Kapitalrisikos. Dennoch können die Wettbewerbsvorteile des lokalen Partners (z.B. Image, Marktkenntnis und Akquisitionsnetzwerk) genutzt werden, auch wenn die Autonomie auf beiden Seiten beibehalten wird. Ein positives Image des Partners kann sich auf die Reputation des ausländischen Investors im deutschen Markt übertragen. Ebenso birgt eine Kooperation natürlich das umgekehrte Risiko eines negativen Imagetransfers. Entsprechend der unmittelbaren Investition ist keine langfristige Kapitalbindung und personelles Engagement notwendig. Die stetige Option zum Marktaustritt oder einem Strategiewechsel ist dadurch gegeben. Kapitel 3.2.2, Equity Joint Venture: Das Equity JV ist - im Gegensatz zur nicht-vertraglichen Kooperation und dem Contractual JV - eine Form der Direktinvestition, da ein direkter Kapitaleinsatz des Investors geleistet wird. Weitere Formen der Direktinvestition stellen Mergers + Acquisitions sowie das Greenfield Investment dar (siehe Abbildung 3-1). Allen drei Formen gemein ist ein erhöhter finanzieller und personeller Ressourcen- sowie Informations- und Kommunikationsaufwand. Hohe 'Startup Costs', lange Amortisationsdauer sowie die Desinvestitionsproblematik im Falle eines wirtschaftlichen Misserfolgs des Auslandsengagements machen Direktinvestitionen zu einer Markteintrittsstrategie mit einem hohen wirtschaftlichen Risiko. Das Equity JV lässt sich definieren als eine auf Kapitalbeteiligungen und der Teilung von Geschäftsführung und unternehmerischen Risiko beruhende, vertraglich festgelegte und dauerhafte Kooperation unter Gründung einer rechtlich selbständigen Gemeinschaftsunternehmung. Die kooperierenden Unternehmen erhalten dabei ihre individuellen Unternehmensidentitäten. Das Risiko beider Partner wird dadurch minimiert und die Verantwortung geteilt. Je nach Ausmaß der Beteiligung des ausländischen Investors unterscheidet man in Minoritäts-JV (bei einer Minderheitsbeteiligung des ausländischen Investors), Paritäts-JV (bei Gleich-beteiligung beider Partner) und Majoritäts-JV (bei Mehrheitsbeteiligung des ausländischen Investors). Insbesondere das Paritäts-JV birgt dabei das Risiko, dass es zu Problemen hinsichtlich der Entscheidungsfindung kommen kann, was die Flexibilität und Reaktionsfähigkeit des JV beeinträchtigt. Solche Probleme können beispielsweise aufgrund unterschiedlicher Vorstellungen über Zielsetzungen, Investitionsverhalten und Gewinnverteilung oder Geschäftsmentalität und Führungsverhalten bestehen. Ein Minoritäts-JV schränkt den Investor von vorneherein erheblich in seiner Entscheidungsmacht ein. Eine detaillierte Vertragsgestaltung im Vorfeld kann diesen Problemen entgegenwirken. Von Vorteil bei allen Formen des Equity JV kann die Wahrnehmung des JV als nationales Unternehmen sein, was mit der Konsequenz möglicher Imagevorteile im Gastland verbunden sein kann. Ausländische Investoren - unter anderem Staatsfonds - genießen nicht selten den Ruf einer Heuschrecke und werden teilweise mit Skepsis betrachtet. Die Gründung eines Equity JV würde der Gründung eines neuen Unternehmens ohne etwaige Altlasten entsprechen. Da jedoch davon auszugehen ist, dass die Partner, die hinter diesem JV stehen, den relevanten Marktteilnehmern bekannt sind, ist dieser Effekt des Equity JV in Frage zu stellen. Negative Auswirkungen auf die Akquisition von Objekten sind zudem ohnehin nicht zu erwarten, da das Image keinen Einfluss auf die Entscheidung eines Verkäufers haben dürfte. Höchstens im Verhältnis zu den Mietern der Objekte und bei Neuvermietungen könnte sich aus einem negativen Image möglicherweise ein nachteiliger Effekt ergeben.