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Seit der Wiedervereinigung werden die Städte in Ostdeutschland bei den Programmen der Wohnungsbauund Städtebauförderung finanziell begünstigt. In der zweiten Hälfte der 1990er Jahre wurde dies durch degressive Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilieninvestitionen ergänzt. Die Instrumente der großzügigen Wohnungsbauförderung sind vor dem Hintergrund der aufgestauten Bedürfnisse der Bevölkerung nach ausreichenden und komfortableren Wohnungen, die von der DDR Wohnungspolitik nicht erfüllt werden konnten, zu verstehen. Der resultierende Bauboom führte jedoch zu Fehlallokationen und ließ eine Immobilienblase in Ostdeutschland entstehen. Nachdem dies erkannt worden war, änderte sich die Politik und gewährte ab 2001 mit dem Programm Stadtumbau Ost Abrissprämien, um das Überangebot an Wohnraum zu beseitigen. Die Motivation und die Folgen dieser Subventionspolitik für Wohnungseigentümer, Investoren und das Immobilienpreisniveau werden mit einem Realoptionsansatz untersucht. Es wird analysiert, wie die verschiedenen Subventionsformen Immobilienwerte erhöhen, und anhand von Fundamentalund Optionswerten gezeigt, dass bis heute eine Preisblase auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt existiert. -- Realoption ; Wohnungsmarkt ; Ostdeutschland ; Stadtumbau

Das Mietniveau zwischen Westdeutschland und Ostdeutschland unterscheidet sich im Durchschnitt um weniger als einen Euro pro Quadratmeter. Dieser geringe Unterschied ist angesichts der wirtschaftlichen Schwäche und der hohen Leerstandsrate in Ostdeutschland erklärungsbedürftig. An einem Sample deutscher Kommunen wird mit einem hedonischen Regressionsmodell der Einfluss lokaler Ausstattungsmerkmale auf die Mietpreise verschiedener Marktsegmente untersucht. Als erklärende Variablen werden demografische, wohnungsmarktbezogene und ökonomischraumstrukturelle Merkmale verwendet. Dabei werden im Modell Thesen über höhere Mietpreise berücksichtigt, die im Zusammenhang mit der transformationsbedingten Anpassung des ostdeutschen Wohnungsmarktes in den 1990er Jahren zu sehen sind. Ein zentrales Modellergebnis ist der Hinweis darauf, dass die Bestandssegmente in Ostdeutschland relativ zur Lebensqualität der Stadt überhöhte Mietniveaus aufweisen. Eine genauere Untersuchung der Gründe für diesen Mietpreisaufschlag ist wünschenswert, da weitere Abwanderung aus Ostdeutschland die regionalwirtschaftliche Folge einer zu hohen Miete sein könnte. -- Miete ; Ostdeutschland ; Wohnungsmarkt ; Stadtumbau ; Lebensbedingungen

Mit der Studie legt Dominik Weiß die erste umfassende Untersuchung vor, die sich quantitativ mit den Effekten des Stadtumbaus auf Preis­bildung und Wertentwicklung am Immobilienmarkt auseinandersetzt. Durch die Anwendung eines realoptionstheoretischen Ansatzes wird eine innovative Analysemethodik angewendet, die zumindest in Deutschland bisher kaum mit umfangreichen empirischen Analysen verknüpft worden ist. Dadurch wird die Problematik der zeitlich verzögerten Wirkung baulicher Maßnahmen am Markt und der indirekte Charakter der Stadt­umbau­förderung für private Wohnungs­eigentümer adäquat berücksichtigt. Die Studie beleuchtet Entscheidungskalküle und das Investitionsverhalten von Hauseigentümern und liefert Erkenntnisse über die Potenziale und Grenzen der klassischen Stadtumbaumaßnahmen. Von besonderem Wert für Entscheider in Stadtentwicklung, Förderpolitik und Wohnungswirtschaft sind die umfangreiche Aufarbeitung ökonomischer Begründungen für die Stadtumbauförderung und die vielfältigen Hinweise und Empfehlungen zur Verbesserung und Weiterentwicklung des Stadtumbaus.

Gleichwertigkeit der Lebensbedingungen ist in Deutschland ein politisch institutionalisiertes Ziel. Aufgrund von räumlichen Unterschieden im Einkommensniveau und in der Verfügbarkeit von Leistungsangeboten im Bereich der Daseinsvorsorge werden von der Politik Interventionen zur Überwindung der regionalen Disparitäten für erforderlich gehalten. Die tatsächliche Realisierung des Gleichwertigkeitsziels scheint vor dem Hintergrund aktueller Migrationstendenzen und demographischer Entwicklungen jedoch immer schwieriger. Dieser Beitrag geht von der ökonomischen These räumlicher Gleichgewichte aus und hinterfragt, inwieweit der Marktprozess regional unterschiedliche Einkommens- und Ausstattungsniveaus in den Mietpreisen berücksichtigt. @Equality of living conditions is a politically institutionalized goal in Germany. Due to geographical inequality in income levels and in the availability of services in the area of subsistence support, politicians are claiming the necessity of intervention to overcome regional disparities. However, actual implementation of the goal of equality seems to be increasingly difficult in view of current migration tendencies and demographic developments. This article starts with the theory of geographical balances and analyses the extent to which rental rates in the market process reflect regional differences in income and comfort levels.

German urban renewal programs are favoring the cities in the Eastern part since the reunification in 1990. This was accompanied additionally by attractive tax incentives, designed as an accelerated declining balance method of depreciation for housing investments during the late 1990s. The accumulated needs for comfortable housing after 40 years of a disastrous housing policy of the GDR era were generally accepted as justification for the subvention policy. But various subsidies and tax incentives caused a construction boom, false allocations, and a price bubble in Eastern Germany. After recognizing that the expansion of housing supply was not in line with the demographic development and that high vacancy rates were jeopardizing housing companies and their financial backers, policy changed in 2001. Up to now, the government provides demolition grants to reduce the vast oversupply. By means of a real option approach, it is explained how different available forms of subsidies and economic incentives for landlords lift real estate values. The option value representing growth expectations and opportunities is calculated as an observable market value less an estimated fundamental value. Empirical results disclose higher option premiums for cities in Eastern Germany and a strong correlation of the option premium with urban renewal spending.

Die Subventionen im "Stadtumbau Ost" erreichen vor allem kommunale und genossenschaftliche Wohnungsgesellschaften, während die Instrumente auf private Eigentümer, die vor allem in innenstadtnahen und altbaugeprägten Quartieren Bestände halten, kaum zugeschnitten sind. Impulse für die Investitionstätigkeit dieser Gruppe werden eher von indirekten Effekten der Subventionen für Aufwertungs- und Rückbaumaßnahmen erwartet. Doch die Weiterentwicklung der innerstädtischen Wohnungsbestände stagniert. Der Beitrag erklärt mit einem optionstheoretischen Ansatz die Entscheidungen und das Investitionsverhalten privater Eigentümer. Die detaillierte Betrachtung ausgewählter realistischer Handlungsalternativen zeigt, dass Investitionen heute aktuell unterblei-ben, weil höhere Gewinne erst für die Zukunft erwartet werden. Die Maßnahmen im Stadtumbau führen selbst zu diesen größtenteils unrealistischen Erwartungen. Konsequenz dieser Überlegungen für die Stadtentwicklungspolitik ist, dass für die derzeit von ho-hem Leerstand betroffenen Grundstücke verbindliche Konzepte vorgeschlagen werden sollten, die nachfragegerecht und der Marktsituation angepasst sind. Diese Entwicklungsperspektive könnte durch eine Umwandlung der Rückbausubvention in eine Investitionszulage gefördert werden.

The objective of this paper is to explain the mechanisms that have lead to the remarkable improvement of the East German Housing Market during transition after the political change in 1989 and the reunification of Germany in 1990. Theoretical analysis suggests, that housing policy of the former GDR did not maximize consumer`s utility. Socialistic housing and construction policy limited the welfare with and distorted construction costs and rent control. The reason for that was not alone a lack of quantity but also a lack of quality and diversity. Therefore we argue that diversification of quality and te-nure in the post communist era enhanced the welfare of consumers. We propose that welfare on the East German Housing market was significantly increased by creating a new variety of housing types and qualities which fits better with different preferences of the households. A filtering model predicts theoretically the observable trends of seg-mentation and the development of a higher diversity of housing market segments. But additionally to the transition a bunch of subsidies were set up during transition. There-fore the paper is focused on the interdependency between housing market subsidies, the supply cost function, the qualitative development of the housing stock and the choice of demand. Empirically we observe the change and qualitative improvement of housing conditions in East Germany during transition and quantitative effects like increased vacancy risk in a shifted hierarchy of housing qualities.

The paper analyses the development of the East German housing market after the reunification of the former German Democratic Republic and the Federal Republic of Germany in 1990. We analyse the dynamics of the East German housing market within the framework of the wellknown stockflow model, proposed by DiPasquale and Wheaton. We show that the today observable disequilibrium to a large extend is caused by postunification housing policy and its strong fiscal incentives to invest into the housing stock. Moreover, in line with the stylized empirical facts, we show that 'hidden reserves' of the housing market were reactivated since the economy of East Germany became market organized. Since initial undersupply was overcome faster than politicians expected, the implemented fiscal stimuli were too strong. In contrast to the widespread opinion that outward migration caused the observable vacancies, this paper shows that not weakness of demand but supply side policies caused the observable disequilibrium. ; Das vorliegende Papier analysiert die Entwicklungen auf dem ostdeutschen Wohnimmobilienmarkt seit der deutschen Vereinigung im Jahr 1990. Zur Anwendung kommt dabei das weit verbreitete Modell von DiPasquale und Wheaton (1992). Dabei zeigt die theoretische Analyse in Übereinstimmung mit den empirischen Beobachtungen, dass ein erheblicher Teil des derzeit auftretenden Ungleichgewichts auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt durch die umfängliche Förderpolitik in der Nachwendezeit verursacht wurde. Allerdings können auch große Teile des heutigen Leerstands auf die Wohnungsbaupolitik der DDR zurückgeführt werden. Stille Reserven zur Wendezeit wurden mit dem Wechsel vom planzum marktwirtschaftlichen Wirtschaftssystem aktiviert. Der zur Wendezeit bestehende Wohnungsmangel wurde so schneller als von der Politik erwartet überwunden. Entgegen der weitläufigen Meinung, die Leerstände wären in erster Linie durch Abwanderung nach Westdeutschland verursacht worden, kann eine Nachfrageschwäche für den Wohnungsmarkt in Gesamtostdeutschland nicht festgestellt werden. Vielmehr ist festzuhalten, dass die Entwicklungen auf der Angebotsseite zu den beobachtbaren Überhängen auf dem Wohnungsmarkt geführt haben.

Gleichwertigkeit der Lebensbedingungen ist in Deutschland ein politisch institutionalisiertes Ziel. Aufgrund von räumlichen Unterschieden im Einkommensniveau und in der Verfügbarkeit von Leistungsangeboten im Bereich der "Daseinsvorsorge" werden von der Politik Interventionen zur Überwindung der regionalen Disparitäten für erforderlich gehalten. Die tatsächliche Realisierung des Gleichwertigkeitsziels scheint vor dem Hintergrund aktueller Migrationstendenzen und demographischer Entwicklungen jedoch immer schwieriger. Dieser Beitrag geht von der ökonomischen These räumlicher Gleichgewichte aus und hinterfragt, inwieweit der Marktprozess regional unterschiedliche Einkommens- und Ausstattungsniveaus in den Mietpreisen berücksichtigt.

Am 5. und 6. November 2009 veranstaltete das IWH ein Kolloquium zu einem Themenschwerpunkt aus dem Bereich der Kommunalwirtschaft. Das zentrale Anliegen der Konferenz bestand darin, die künftige Rolle der kommunalen Wohnungswirtschaft zu diskutieren und im Vergleich zu alternativen wohnungspolitischen Instrumenten zu bewerten. Das Kolloquium befasste sich mit den Aufgaben und Aktivitäten, die den Kommunen auf dem Wohnungsmarkt zukommen bzw. unter modernen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Bedingungen zukommen sollten. Die Tagungsbeiträge sind in diesem Band veröffentlicht.

Das Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) befasst sich alle zwei Jahre im Rahmen einer Tagung mit ausgewählten Aspekten der kommunalen Wirtschaft. Am 5. und 6. November 2009 fand das "Hallesche Kolloquium zur kommunalen Wirtschaft" zum dritten Mal statt, und zwar zum Thema "Zur Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik". Über dieses Thema, speziell über die Bedeutung der kommunalen Wohnungswirtschaft für die Stadtentwicklung, wird nicht erst seit dem spektakulären Verkauf der Dresdner WOBA an ein privates Unternehmen kontrovers diskutiert. Ungeachtet solcher Veränderungen ist im Osten Deutschlands als Folge der Systemtransformation der Anteil kommunaler Anbieter am Wohnungsmarkt im Vergleich zum Westen sehr hoch, was in der wissenschaftlichen wie politischen Debatte unterschiedlich bewertet wird.

Der Grundsatz der "Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse" wird heute in Deutschland allgemein akzeptiert und steht als eines der fundamentalen Prinzipien des deutschen föderativen Staates – abgeleitet aus dem Sozialstaatsprinzip – nicht zur Disposition. Allerdings wird über die "richtige" Interpretation des Grundsatzes und über die "richtigen" Mittel zu seiner Realisierung vielfach diskutiert und gestritten. Vor diesem Hintergrund hat der vorliegende Band das Anliegen, zu einer differenzierten Bestandsaufnahme der gegenwärtig, im ersten Jahrzehnt des 21. Jahrhunderts, vorhandenen räumlichen Disparitäten bzw. der erreichten "Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse" sowie der Wirksamkeit von politischen Maßnahmen für mehr "Gleichwertigkeit" am Beispiel ostdeutscher Teilräume beizutragen und Hinweise für Politikveränderungen zu geben.