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Land take designates the transformation of forests, natural or agricultural land into other land uses (housing, economic activity, transport infrastructure, leisure spaces). It is fostered by urban sprawl and is a major pressure on ecosystems ; it notably reduces the stock of open spaces available in the future and causes biodiversity loss through the destruction and fragmentation of natural habitats. In France, about 10 % of the national territory has already been consumed by land take and this percentage increases by one point every 10 years.The French government recently announced an ambitious objective of achieving « no net land take » by 2050. Yet policies to reduce urban sprawl are not new, but have failed to reduce it significantly. In order to understand why, this thesis analyses the decision processes resulting in land take, as well as socio-economic and institutional factors influencing them, through the example of business parks development in France and Germany. Our main hypothesis is that public action plays a major role in those decision processes and is partly responsible for land take.Part 1 discusses the concept of land take and summarizes current debates regarding its definition. We then provide a thorough analysis of existing data about the state and evolution of land take in France and Germany.Part 2 discusses how previous works treated our research question. We did a systematic review of scientific articles investigating the determinants of land take and urban sprawl. Some drivers are well-identified while other remain to be fully understood ; specifically, the effect of public policies is often mentionned and considered as important, but rarely analyzed in detail. We propose a combination of theoretical approaches that could help to better account for the role of public action in urban development and land take processes.Part 3 investigates those land take processes in detail through case studies of business parks development in the communities of Roissy and Carnelle (France) and Leipzig ...

Land take designates the transformation of forests, natural or agricultural land into other land uses (housing, economic activity, transport infrastructure, leisure spaces). It is fostered by urban sprawl and is a major pressure on ecosystems ; it notably reduces the stock of open spaces available in the future and causes biodiversity loss through the destruction and fragmentation of natural habitats. In France, about 10 % of the national territory has already been consumed by land take and this percentage increases by one point every 10 years.The French government recently announced an ambitious objective of achieving « no net land take » by 2050. Yet policies to reduce urban sprawl are not new, but have failed to reduce it significantly. In order to understand why, this thesis analyses the decision processes resulting in land take, as well as socio-economic and institutional factors influencing them, through the example of business parks development in France and Germany. Our main hypothesis is that public action plays a major role in those decision processes and is partly responsible for land take.Part 1 discusses the concept of land take and summarizes current debates regarding its definition. We then provide a thorough analysis of existing data about the state and evolution of land take in France and Germany.Part 2 discusses how previous works treated our research question. We did a systematic review of scientific articles investigating the determinants of land take and urban sprawl. Some drivers are well-identified while other remain to be fully understood ; specifically, the effect of public policies is often mentionned and considered as important, but rarely analyzed in detail. We propose a combination of theoretical approaches that could help to better account for the role of public action in urban development and land take processes.Part 3 investigates those land take processes in detail through case studies of business parks development in the communities of Roissy and Carnelle (France) and Leipzig (Germany). We chose to focus of business parks so that we could precisely study the system of actors and decision processes, since those are different for each specific use of land take (housing, businesses, transportation etc.). Business parks are responsible for one fifth on land take in France, with a rapid growth and very space-consuming urban forms.Our case studies show that public action is omnipresent at almost every stage of the business park value chain. We analyze which decision processes, which compromises and interactions between public and private actors are driving the high land consumption of business parks, and how they can be influenced by institutional factors. Although there are differences between Germany and France, we find similar drivers in both cases, as well as similar problems in limiting land take. We conclude this thesis by identifying three major institutionnal issues impeding the reduction of land take : cost differences between urban extension and urban renewal, competition between local authorities, and the procedural efficiency of regulation. ; L'artificialisation des sols est la transformation d'espaces auparavant naturels, agricoles ou forestiers (NAF) pour un autre usage (habitat, activités, transports, loisirs). Elle est alimentée par l'étalement urbain et constitue une pression écologique majeure. Réduisant le stock d'espaces NAF disponible dans le futur, elle contribue à la perte de biodiversité en détruisant et en fragmentant les habitats naturels. En France métropolitaine, on estime que 10% du territoire est déjà artificialisé et que ce chiffre augmente d'un point à chaque décennie environ.Le gouvernement français a récemment formulé un objectif ambitieux de « zéro artificialisation nette ». Pourtant les politiques de lutte contre l'étalement urbain déjà mises en place n'ont, jusqu'à maintenant, pas réussi à le limiter significativement. Afin d'en comprendre les raisons, cette thèse cherche à analyser les processus de décision qui conduisent à l'artificialisation des sols et leurs déterminants socio-économiques et institutionnels, en prenant pour exemple le développement des zones d'activités économiques dans deux cas d'étude en France et en Allemagne. Nous développons l'hypothèse que l'action publique joue un rôle majeur dans les processus décisionnels, et porte en partie la responsabilité de l'artificialisation.La première partie de la thèse discute le concept d'artificialisation et rend compte des débats portant sur la définition du phénomène. Nous analysons les données existantes sur l'évolution de l'artificialisation en France et en Allemagne afin de documenter solidement l'état de notre objet de recherche.La seconde partie aborde notre problématique en se basant sur des travaux existants. Nous avons réalisé une revue systématique des articles scientifiques traitant des déterminants de l'artificialisation, qui synthétise les relations de cause à effet abordées dans la littérature. Si certains déterminants font consensus, d'autres sont mal connus ; en parculier, le rôle des politiques publiques est souvent mentionné et pressenti comme important mais plus rarement analysé en détail. Cela nous conduit à proposer une combinaison d'outils théoriques à mobiliser pour mieux prendre en compte le rôle de l'action publique dans l'économie de l'aménagement et les processus d'artificialisation.Enfin, la troisième partie est centrée sur l'analyse fine des processus d'artificialisation dans les intercommunalités de Roissy et Carnelle (France) et l'agglomération de Leipzig (Allemagne) en se concentrant sur les zones d'activités économiques (ZAE). Nous avons choisi de nous focaliser sur cette catégorie d'usage particulière afin de pouvoir étudier dans le détail les systèmes d'acteurs et les logiques économiques à l'œuvre, qui diffèrent selon les « filières » d'artificialisation. Les zones d'activités économiques représentent un cinquième des nouvelles surfaces artificialisées, avec une croissance particulièrement rapide et des formes urbaines particulièrement consommatrices d'espace.Nos études de cas montrent l'omniprésence de l'action publique à presque toutes les étapes de la chaîne de valeur des zones d'activités. Nous analysons les processus de décision, les compromis et les interactions entre acteurs publics et privés qui aboutissent à une forte consommation d'espace par les ZAE, et en quoi le cadre institutionnel influence ces décisions. Malgré les différences entre la France et l'Allemagne, les déterminants de l'artificialisation et les freins rencontrés pour la limiter sont très similaires. En conclusion de cette thèse, nous identifions trois freins majeurs liés au cadre institutionnel : les différentiels de coûts entre l'artificialisation et le renouvellement urbain, la compétition entre collectivités, et l'efficacité procédurale de la régulation.

Land take designates the transformation of forests, natural or agricultural land into other land uses (housing, economic activity, transport infrastructure, leisure spaces). It is fostered by urban sprawl and is a major pressure on ecosystems ; it notably reduces the stock of open spaces available in the future and causes biodiversity loss through the destruction and fragmentation of natural habitats. In France, about 10 % of the national territory has already been consumed by land take and this percentage increases by one point every 10 years.The French government recently announced an ambitious objective of achieving « no net land take » by 2050. Yet policies to reduce urban sprawl are not new, but have failed to reduce it significantly. In order to understand why, this thesis analyses the decision processes resulting in land take, as well as socio-economic and institutional factors influencing them, through the example of business parks development in France and Germany. Our main hypothesis is that public action plays a major role in those decision processes and is partly responsible for land take.Part 1 discusses the concept of land take and summarizes current debates regarding its definition. We then provide a thorough analysis of existing data about the state and evolution of land take in France and Germany.Part 2 discusses how previous works treated our research question. We did a systematic review of scientific articles investigating the determinants of land take and urban sprawl. Some drivers are well-identified while other remain to be fully understood ; specifically, the effect of public policies is often mentionned and considered as important, but rarely analyzed in detail. We propose a combination of theoretical approaches that could help to better account for the role of public action in urban development and land take processes.Part 3 investigates those land take processes in detail through case studies of business parks development in the communities of Roissy and Carnelle (France) and Leipzig (Germany). We chose to focus of business parks so that we could precisely study the system of actors and decision processes, since those are different for each specific use of land take (housing, businesses, transportation etc.). Business parks are responsible for one fifth on land take in France, with a rapid growth and very space-consuming urban forms.Our case studies show that public action is omnipresent at almost every stage of the business park value chain. We analyze which decision processes, which compromises and interactions between public and private actors are driving the high land consumption of business parks, and how they can be influenced by institutional factors. Although there are differences between Germany and France, we find similar drivers in both cases, as well as similar problems in limiting land take. We conclude this thesis by identifying three major institutionnal issues impeding the reduction of land take : cost differences between urban extension and urban renewal, competition between local authorities, and the procedural efficiency of regulation. ; L'artificialisation des sols est la transformation d'espaces auparavant naturels, agricoles ou forestiers (NAF) pour un autre usage (habitat, activités, transports, loisirs). Elle est alimentée par l'étalement urbain et constitue une pression écologique majeure. Réduisant le stock d'espaces NAF disponible dans le futur, elle contribue à la perte de biodiversité en détruisant et en fragmentant les habitats naturels. En France métropolitaine, on estime que 10% du territoire est déjà artificialisé et que ce chiffre augmente d'un point à chaque décennie environ.Le gouvernement français a récemment formulé un objectif ambitieux de « zéro artificialisation nette ». Pourtant les politiques de lutte contre l'étalement urbain déjà mises en place n'ont, jusqu'à maintenant, pas réussi à le limiter significativement. Afin d'en comprendre les raisons, cette thèse cherche à analyser les processus de décision qui conduisent à l'artificialisation des sols et leurs déterminants socio-économiques et institutionnels, en prenant pour exemple le développement des zones d'activités économiques dans deux cas d'étude en France et en Allemagne. Nous développons l'hypothèse que l'action publique joue un rôle majeur dans les processus décisionnels, et porte en partie la responsabilité de l'artificialisation.La première partie de la thèse discute le concept d'artificialisation et rend compte des débats portant sur la définition du phénomène. Nous analysons les données existantes sur l'évolution de l'artificialisation en France et en Allemagne afin de documenter solidement l'état de notre objet de recherche.La seconde partie aborde notre problématique en se basant sur des travaux existants. Nous avons réalisé une revue systématique des articles scientifiques traitant des déterminants de l'artificialisation, qui synthétise les relations de cause à effet abordées dans la littérature. Si certains déterminants font consensus, d'autres sont mal connus ; en parculier, le rôle des politiques publiques est souvent mentionné et pressenti comme important mais plus rarement analysé en détail. Cela nous conduit à proposer une combinaison d'outils théoriques à mobiliser pour mieux prendre en compte le rôle de l'action publique dans l'économie de l'aménagement et les processus d'artificialisation.Enfin, la troisième partie est centrée sur l'analyse fine des processus d'artificialisation dans les intercommunalités de Roissy et Carnelle (France) et l'agglomération de Leipzig (Allemagne) en se concentrant sur les zones d'activités économiques (ZAE). Nous avons choisi de nous focaliser sur cette catégorie d'usage particulière afin de pouvoir étudier dans le détail les systèmes d'acteurs et les logiques économiques à l'œuvre, qui diffèrent selon les « filières » d'artificialisation. Les zones d'activités économiques représentent un cinquième des nouvelles surfaces artificialisées, avec une croissance particulièrement rapide et des formes urbaines particulièrement consommatrices d'espace.Nos études de cas montrent l'omniprésence de l'action publique à presque toutes les étapes de la chaîne de valeur des zones d'activités. Nous analysons les processus de décision, les compromis et les interactions entre acteurs publics et privés qui aboutissent à une forte consommation d'espace par les ZAE, et en quoi le cadre institutionnel influence ces décisions. Malgré les différences entre la France et l'Allemagne, les déterminants de l'artificialisation et les freins rencontrés pour la limiter sont très similaires. En conclusion de cette thèse, nous identifions trois freins majeurs liés au cadre institutionnel : les différentiels de coûts entre l'artificialisation et le renouvellement urbain, la compétition entre collectivités, et l'efficacité procédurale de la régulation.

Land take designates the transformation of forests, natural or agricultural land into other land uses (housing, economic activity, transport infrastructure, leisure spaces). It is fostered by urban sprawl and is a major pressure on ecosystems ; it notably reduces the stock of open spaces available in the future and causes biodiversity loss through the destruction and fragmentation of natural habitats. In France, about 10 % of the national territory has already been consumed by land take and this percentage increases by one point every 10 years.The French government recently announced an ambitious objective of achieving « no net land take » by 2050. Yet policies to reduce urban sprawl are not new, but have failed to reduce it significantly. In order to understand why, this thesis analyses the decision processes resulting in land take, as well as socio-economic and institutional factors influencing them, through the example of business parks development in France and Germany. Our main hypothesis is that public action plays a major role in those decision processes and is partly responsible for land take.Part 1 discusses the concept of land take and summarizes current debates regarding its definition. We then provide a thorough analysis of existing data about the state and evolution of land take in France and Germany.Part 2 discusses how previous works treated our research question. We did a systematic review of scientific articles investigating the determinants of land take and urban sprawl. Some drivers are well-identified while other remain to be fully understood ; specifically, the effect of public policies is often mentionned and considered as important, but rarely analyzed in detail. We propose a combination of theoretical approaches that could help to better account for the role of public action in urban development and land take processes.Part 3 investigates those land take processes in detail through case studies of business parks development in the communities of Roissy and Carnelle (France) and Leipzig (Germany). We chose to focus of business parks so that we could precisely study the system of actors and decision processes, since those are different for each specific use of land take (housing, businesses, transportation etc.). Business parks are responsible for one fifth on land take in France, with a rapid growth and very space-consuming urban forms.Our case studies show that public action is omnipresent at almost every stage of the business park value chain. We analyze which decision processes, which compromises and interactions between public and private actors are driving the high land consumption of business parks, and how they can be influenced by institutional factors. Although there are differences between Germany and France, we find similar drivers in both cases, as well as similar problems in limiting land take. We conclude this thesis by identifying three major institutionnal issues impeding the reduction of land take : cost differences between urban extension and urban renewal, competition between local authorities, and the procedural efficiency of regulation. ; L'artificialisation des sols est la transformation d'espaces auparavant naturels, agricoles ou forestiers (NAF) pour un autre usage (habitat, activités, transports, loisirs). Elle est alimentée par l'étalement urbain et constitue une pression écologique majeure. Réduisant le stock d'espaces NAF disponible dans le futur, elle contribue à la perte de biodiversité en détruisant et en fragmentant les habitats naturels. En France métropolitaine, on estime que 10% du territoire est déjà artificialisé et que ce chiffre augmente d'un point à chaque décennie environ.Le gouvernement français a récemment formulé un objectif ambitieux de « zéro artificialisation nette ». Pourtant les politiques de lutte contre l'étalement urbain déjà mises en place n'ont, jusqu'à maintenant, pas réussi à le limiter significativement. Afin d'en comprendre les raisons, cette thèse cherche à analyser les processus de décision qui conduisent à l'artificialisation des sols et leurs déterminants socio-économiques et institutionnels, en prenant pour exemple le développement des zones d'activités économiques dans deux cas d'étude en France et en Allemagne. Nous développons l'hypothèse que l'action publique joue un rôle majeur dans les processus décisionnels, et porte en partie la responsabilité de l'artificialisation.La première partie de la thèse discute le concept d'artificialisation et rend compte des débats portant sur la définition du phénomène. Nous analysons les données existantes sur l'évolution de l'artificialisation en France et en Allemagne afin de documenter solidement l'état de notre objet de recherche.La seconde partie aborde notre problématique en se basant sur des travaux existants. Nous avons réalisé une revue systématique des articles scientifiques traitant des déterminants de l'artificialisation, qui synthétise les relations de cause à effet abordées dans la littérature. Si certains déterminants font consensus, d'autres sont mal connus ; en parculier, le rôle des politiques publiques est souvent mentionné et pressenti comme important mais plus rarement analysé en détail. Cela nous conduit à proposer une combinaison d'outils théoriques à mobiliser pour mieux prendre en compte le rôle de l'action publique dans l'économie de l'aménagement et les processus d'artificialisation.Enfin, la troisième partie est centrée sur l'analyse fine des processus d'artificialisation dans les intercommunalités de Roissy et Carnelle (France) et l'agglomération de Leipzig (Allemagne) en se concentrant sur les zones d'activités économiques (ZAE). Nous avons choisi de nous focaliser sur cette catégorie d'usage particulière afin de pouvoir étudier dans le détail les systèmes d'acteurs et les logiques économiques à l'œuvre, qui diffèrent selon les « filières » d'artificialisation. Les zones d'activités économiques représentent un cinquième des nouvelles surfaces artificialisées, avec une croissance particulièrement rapide et des formes urbaines particulièrement consommatrices d'espace.Nos études de cas montrent l'omniprésence de l'action publique à presque toutes les étapes de la chaîne de valeur des zones d'activités. Nous analysons les processus de décision, les compromis et les interactions entre acteurs publics et privés qui aboutissent à une forte consommation d'espace par les ZAE, et en quoi le cadre institutionnel influence ces décisions. Malgré les différences entre la France et l'Allemagne, les déterminants de l'artificialisation et les freins rencontrés pour la limiter sont très similaires. En conclusion de cette thèse, nous identifions trois freins majeurs liés au cadre institutionnel : les différentiels de coûts entre l'artificialisation et le renouvellement urbain, la compétition entre collectivités, et l'efficacité procédurale de la régulation.