Statuts d'occupation, endettement des ménages et exubérance des marchés du logement ; Statuts d'occupation, endettement des ménages et exubérance des marchés du logement : Trajectoires européennes

Abstract

International audience ; Loin de représenter une exception, la forte résilience manifestée par les marchés français du logement depuis l'éclatement de la crise financière en 2007 a également été constatée dans la plupart des pays d'Europe du Nord‐Ouest, de la Belgique à la Finlande, et de la Suède à la Grande‐Bretagne. Un« modèle nordique » de fonctionnement des marchés immobiliers semble ainsi se dessiner.Le contraste est violent avec les différentes périphéries de l'Union, qu'il s'agisse des pays baltes ou de la Hongrie, des pays méditerranéens, ou de l'extrême Ouest (Irlande, Islande). Quant aux marchés allemand, autrichien et suisse, remarquablement stables avant la crise, ils se sont réveillés depuis, et sont aujourd'hui en état de « boom ».On se propose ici de préciser et d'interpréter cette diversité des dynamiques immobilières en Europe. Dans une première partie, sont identifiées les trois dynamiques de prix du logement, correspondant respectivement aux trois groupes de pays, « nordiques », « germaniques » et « périphériques ».Dans une seconde partie, on s'attachera plus précisément aux caractéristiques du groupe« nordique », dont fait partie la France. Les similarités avec la Belgique, la Suède et la Grande Bretagne seront plus particulièrement questionnées. Les structures de statuts d'occupation ainsi que le fonctionnement des marchés du crédit seront notamment interrogés en tant que facteurs explicatifs des trajectoires de prix du logement, ainsi que les degrés très différents de hiérarchisation des systèmes urbains, et les orientations de politiques du logement. Il ressort de cette analyse comparative que seule une combinaison de ces éléments permet de rendre compte des dynamiques constatées. Le poids relatif de la propriété occupante joue finalement un rôle mineur par rapport aux niveaux et conditions d'endettement des ménages, qui rendent compte à la fois de l'exubérance d'avant crise, et de l'évolution différenciée des prix depuis 2008. ...